19. 5. 2020

Bratislava: nedostatok malých bytov sa už prejavuje aj na sekundárnom trhu

Na sekundárnom trhu v Bratislave došlo v prvom kvartáli 2020 k zmenám v štruktúre ponúkaných bytov, zistili analytici spoločnosti Bencont Investments vo svojej pravidelnej analýze. Do ponuky prichádzajú novostavby z druhej ruky, no chýbajú v nej menšie byty. Vplyv rastúceho podielu väčších a pomalšie sa predávajúcich bytov, ktorých jednotková cena na m2 je zvyčajne nižšia ako pri malých bytoch, spôsobil mierne spomalenie rastu priemernej jednotkovej ceny. Absolútne nájomné rastie, no cena za meter štvorcový klesla – v ponuke bytov na prenájom malé byty takisto absentujú.

Priemerná jednotková cena bytov na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla v prvom štvrťroku 2020 hodnotu 2723 € na m2. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom, v ktorom priemerná jednotková cena na m2 predstavovala 2 710 €, tak došlo len k minimálnej zmene. Medziročný nárast na úrovni 5% bol najnižší od roku 2017. Za túto dobu sa ponuka bytov výrazne obmenila. Nachádza sa v nej menej 1 a 2-izbových bytov a podiel väčších bytov narastá. Menšie a jednotkovo drahšie byty sa vypredávajú, zatiaľ čo väčšie byty s nižšou jednotkovou cenou na m2 v ponuke ostávajú. Táto skutočnosť bola primárnym dôvodom, prečo došlo k spomaleniu rastu priemernej jednotkovej ceny.

Priemerná absolútna cena starších bratislavských bytov v 1. štvrťroku 2020 dosiahla 203 971 €, čo medziročne predstavovalo nárast o 12,26 %. Nárast priemernej absolútnej ceny bol spôsobený najmä rastom priemernej výmery, medziročne o 9,80 %.

Zatiaľ čo v minulom štvrťroku došlo k nárastu počtu bytov v pôvodnom stave a poklesu novostavieb, začiatkom roka 2020 sa situácia obrátila (ako novostavby sa na sekundárnom trhu štandardne označujú byty v stavbách nie starších ako 10 rokov). Trend nárastu ponuky nových bytov predávaných z druhej ruky je zrejmý už posledné dva roky. Kým začiatkom roka 2018 tvoril podiel novostavieb na sekundárnom trhu menej ako 30%, dnes predstavuje približne 40% ponuky. Charakteristickou črtou nových bytov prichádzajúcich na sekundárny trh sa okrem vyššej ceny stáva aj väčšia priemerná výmera. Len málo z nich tak prispieva k uspokojovaniu dopytu po menších bytoch. V období posledného roka ide najmä o 3-izbové byty, ktorých podiel v ponuke preskočil menšie dvojizbové byty. 

Výmera ponúkaných bytov rastie

Už 4. štvrťrok po sebe preto pokračovala v raste priemerná výmera ponúkaných bytov. Tento rast bol spôsobený, okrem nárastu ponuky novostavieb, ktorých priemerná výmera je o viac ako 10 m2 väčšia ako priemer na sekundárnom trhu, aj nárastom priemernej výmery kompletne zrekonštruovaných bytov. Výraznejší rast nastáva najmä v okrese BA III, ktorý dopláca na stále obmedzenejšiu ponuku malých a cenovo dostupnejších bytov.

Tabuľka: Špecifiká ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave počas 1.Q.2020

Obvod Priemerná výmera Priemerná cena na m2 Priemerná absolútna cena
BA I 89,88 3 435 € 287 578 €
BA II 68,69 2 476 € 165 550 €
BA III 79,72 2 732 € 212 216 €
BA IV 74,08 2 463 € 180 945 €
BA V 76,67 2 510 € 182 650 €
Spolu 77,08 2 723 € 203 971 €

Z hľadiska izbovosti boli najzastúpenejšími bytmi v ponuke 3-izbové (41 %) a 2-izbové byty (32 %). 4-izbové byty tvorili 13 %-ný a 1-izbové byty 11 %-ný podiel. Len 3%-ný podiel mali 5-izbové byty. V porovnaní s minulým rokom je v ponuke viac 4 a 5-izbových bytov, pričom počet menších bytov pravidelne ubúda.

Graf: Skladba ponuky na sekundárnom trhu podľa počtu izieb počas 1.Q.2020

Rozloha bytov na prenájom sa zvyšuje

Priemerná cena prenájmu vrátane energií v prvom kvartáli roka dosiahla 801 €. Medziročne tak ide o viac než 5%-ný nárast, keď v rovnakom období v roku 2019 priemerná cena prenájmu tvorila 770 €. Za rastom priemernej výšky nájomného stojí najmä rastúca priemerná výmera prenajímaných bytov ako aj nárast ponuky kompletne zrekonštruovaných a nových bytov určených na prenájom v okrese BA I. Výška nájomného v tomto okrese medziročne narástla o takmer 14 %, ceny v ostatných okresoch sa menili len mierne.

Tabuľka: Ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií podľa izbovosti a jednotlivých okresov počas 1.Q.2020

Priemerná výška nájomného na m2 v Bratislave dosahovala 11,58 € na m2 vrátane energií, čo medziročne predstavuje pokles o 8%. Medziročný pokles v intervale 7-10% evidujeme naprieč všetkými bratislavskými okresmi, pričom tento pokles priemernej jednotkovej ceny nájomného je spôsobený rastúcou výmerou bytov ponúkaných na prenájom. V ponuke na prenájom sa tak, podobne ako aj pri predaji, objavujú najmä väčšie a jednotkovo lacnejšie byty a dopyt po tých menších spôsobuje, že rýchlo miznú z ponuky.

Menšie byty miznú z trhu

V porovnaní s minulým štvrťrokom pozorujeme zmenu štruktúry bytov ponúkaných z druhej ruky. V lacnejších okresoch sa z ponuky vytrácajú menšie byty a ostávajú v nej tie väčšie, čím sa navyšuje priemerná rozloha bytov na sekundárnom trhu. K nasýteniu dopytu po dvojizbákoch nepomáhajú ani novostavby z druhej ruky. Ich podiel na sekundárnom trhu sa síce zvýšil, no prevažne ide o väčšie 3 a 4 izbové byty. Obavy, že sa silný predaj dvojizbákov na primárnom trhu s novostavbami pretaví do ich zvýšenej ponuky na sekundárnom trhu sa tak nepotvrdzuje. Spomalenie rastu priemernej jednotkovej ceny bytov z  druhej ruky preto pripisujeme zmene štruktúry ponuky, v ktorej sa nachádza zvýšený podiel väčších bytov s nižšou priemernou jednotkovou cenou.

„V dôsledku ekonomickej neistoty v súvislosti s vírusom COVID-19 sme zaznamenali spomalenie dopytu po bytoch,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik a pokračuje „Výpadok bol evidentný najmä v apríli, no v máji už evidujeme opätovné zvýšenie záujmu kupujúcich. Neistota je na trhu stále prítomná, kúpu bytu však vníma väčšina obyvateľstva ako dlhodobú a bezpečnú investíciu. Mimo neočakávaných, individuálnych finančných ťažkostí tak ľudia nemajú potrebu predávať svoje nehnuteľnosti. Určite sa nájdu aj takí, ktorí špekulujú na krátkodobom raste ceny, ide však len o nepatrný podiel vzhľadom na celkovú veľkosť trhu. Vzhľadom na uvedené a na skutočnosť, že sa ponuka bytov v Bratislave stále nachádza na svojom dne, preto v najbližších mesiacoch v Bratislave neočakávame výrazné zmeny cien bytov z druhej ruky.“

„V prípade, že sa časť obyvateľstva dostane do vážnych finančných ťažkostí a bude nútená urgentne predať svoju nehnuteľnosť pod aktuálnu trhovú cenu môže dôjsť ku miernemu a krátkodobému cenovému poklesu bytov na sekundárnom trhu. Z dlhodobého hľadiska však vzhľadom na obmedzenú ponuku a nízku výstavbu nových bytov očakávame ďalší nárast cien,“ uzatvára Bruchánik.

Bencont Investments