Výmera a dispozície nepredaných bytov mementom do budúcnosti

  • 12. 7. 2009

„Trh s bývaním sa takmer zastavil,“ komentujú jednohlasne realitní makléri súčasný alarmujúci – dovolenkami znásobený – útlm reálne uskutočnených transakcií so sekundárnymi bytmi. Povedané lapidárne: ak pred rokom čakalo v rade na obhliadku 1 bytu 10 záujemcov, teraz sa o „priazeň“ 1 záujemcu na jeho poznávacom maratóne uchádza najmenej 10 bytov. A že trh predávajúceho sa zmenil na trh kupujúceho, zjavne potvrdzuje aj jeho správanie: Nespustíte z ceny? Netreba – ja mám 9 lepších a výhodnejších ponúk!

Developeri neodhadli štruktúru dopytu

Takáto situácia sa do značnej miery týka aj novostavieb. Už najbližší vývoj ju však môže čoskoro zmeniť, ak nie obrátiť. Pozastavenie alebo zrušenie ohlásených rezidenčných projektov, ktoré automaticky spôsobí pokles kapacít na strane ponuky, odhalí doterajšiu latentnosť zdanlivo neexistujúceho dopytu a časom opäť vyvolá jeho prudký nárast. Kupujúci v tomto prípade rolu diktujúceho pána nedobrovoľne odovzdá predávajúcemu, čo zasa nebude stav vyvážený, paritný, čiže zdravý.

Zatiaľ však naplneniu takéhoto scenára bránia špecifiká až anomálie, ktoré sú pre bratislavský rezidenčný trh už niekoľko rokov príznačné a do ktorých vnáša trochu viac svetla paradoxne kríza. Napríklad do skutočnej štruktúry a typológie dopytu po novostavbách, ktorú niektorí developeri odhadli nesprávne a z ich veľkometrážnych bytov sa stávajú ležiaky výrečne prezentujúce hĺbku i rozsah ich omylu.

*) rýchlosť predaja = počet predaných bytov mesačne na 1 úspešný projekt

Cenový pokles oproti „secondhandom“ nepatrný

Zatiaľ čo ceny priemerného 3-izbového bytu na tzv. sekundárnom bratislavskom trhu zažili počas uplynulých 12 mesiacov drastický prepad (makléri uprednostňujú termín „zreálnenie“) rádovo o 1,2 milióna, priemerná cena jedného m2 v novostavbách klesla iba nepatrne – o 4 percentá. Ani to však, ako LEXXUS upozorňuje, nemá na svedomí zlacňovanie projektov, ale vypredávanie menších bytov a zvyšovanie podielu bytov so síce vyššou konečnou, ale nižšou jednotkovou cenou v kolónke „voľné“. Hoci priemerná cena m2 nového bytu sa momentálne pohybuje na úrovni 2080 eur (62 662 Sk) bez DPH, medzikvartálne sledovaný vývoj predaja (1Q 2 076 – 2Q 1 840) naznačuje, že dopyt smeruje k číslu 1 666 eur (50 000 Sk) bez DPH.

Na konci prieskumu sa LEXXUS pokúsil o to, čomu sa dnes každý radšej vyhýba: prognózu. Za východisko si vzal holý údaj, že za posledných 12 mesiacov nepredala ani jeden byt asi tretina projektov, alebo prišla o viac klientov, ako ich získala. A tak prichádza k záveru, že vinníkom nie je dopyt, ale jemu neprispôsobená ponuka. „Poľavený dopyt neexistujúcej cieľovej skupiny pomaly vracia developerov do reality,“ zdôrazňuje report a budúcnosť vidí v takých projektoch, ktoré dokážu osloviť nielen lokalitou a štandardom, ale najmä rozumnou výmerou a funkčnou dispozíciou. Konečná cena adekvátna produktu a najmä možnostiam kupujúceho – takto si konečný, a v rámci možností optimálny, stav predstavujú tvorcovia prieskumu mapujúceho komplikovaný rezidenčný trh v Bratislave.

Ilustračné foto – autor
Graf a tabuľky – LEXXUS a.s.

Graf – Súčasná skladba voľných (= nepredaných) bytov v Bratislave
Tabuľka č. 1 – Výmery voľných dokončených bytov
Tabuľka č. 2 – Úspešnosť projektov a predajnosť bytov v sledovaných obdobiach