Existuje v súvislosti s krízovým realitným trhom niečo, čo dosiaľ nikto nevyslovil? Dá sa ešte vôbec prísť s prevratne novým objavom, nápadom, ideou? Minulotýždňový VI. ročník medzinárodnej odbornej konferencie Ako sa musel za uplynulé dva roky zmeniť developer? „V súčasnosti nedokážeme predať ľad Eskimákovi – to znamená klient je oveľa rozhľadenejší,“ myslí si Jozef Šimek (GTC). Ani minulý rok neboli podľa neho mnohé marketingové aktivity až také funkčné. Potenciálni klienti nekupovali – mali strach, že hodnota nehnuteľnosti môže byť o pol roka o 30 až 40 percent nižšia. Teraz však nastala zmena: kupujúci pochopil, že pokles sa už ustálil. V dobre nastavených bytoch nie je žiaden predpoklad, že ceny pôjdu ešte dole. „To, čo najviac hýbe trhom, je cena a kvalita bytu,“ pripomenul Šimek a na otázku, či nebude neskoro začať pracovať na projektoch až potom, keď nastane oživenie dopytu, reagoval záporne.
„Dnes je klient tým, kto diktuje podmienky. Reálny dopyt tu je, no záujemca si robí prieskum trhu sám a to jeho rozhodovanie sa niekedy pretiahne skoro na rok. Ak príde nový projekt na papieri, no spĺňa požiadavky dobrej ceny a kvality, zazmluvnený je ihneď,“ tvrdí Filip Žoldák (Lexxus). Ako dodáva, vo štvrtom kvartáli 2009 bolo v hlavnom meste Slovenska evidovaných približne 2 000 bytov voľných k okamžitému nasťahovaniu.
Kríza odstránila neprimerané developerské marže
„Banky sú len jednou časťou trhu tvoriacou jeden celok. A ten sa vyvíja. Na západe sú bežné marže 10–15 % na vlastný kapitál. Opýtajte sa nášho developera, či by bol ochotný na ne pristúpiť. A to je práve tá anomália. Zlepšovať sa musia všetci vo všetkých segmentoch. Je veľmi nešťastné, ako sa dnes k svojim klientom správajú mnohí investori. Akonáhle im dáte zálohu, nastane obrat o 180 stupňov,“ mieni Lehocký a medzi ďalšie negatíva zaraďuje fakt, že u nás neexistujú analytickí novinári, ale iba štatisti (toto povedal ten, toto ten). „Novinári majú obrovskú zodpovednosť a vplyv na vývoj trhu,“ podporil ho Churý.
Ako ovplyvňujú predajnosť samotného developerského projektu prevádzkové náklady? „Uvediem to na príklade Troch veží na Bajkalskej ulici. Náročnosť na správu je tu vysoká – mesačné platby tu dosahujú výšku hypotekárnej splátky,“ hovorí Kardoš a ilustruje to čistením vonkajšej časti budovy, ktoré si tu vyžaduje služby horolezcov. A aká je reálna predajná hodnota developmentu? Kríza bola podľa neho dobrá na to, že odstránila neprimerané developerské marže. Dnes sú v priemere od 10 do 20 percent. „Je rozdiel medzi developerom a developerom. Kríza vyčistila trh v prospech tých, čo chcú na ňom pôsobiť dlhodobo,“ dopĺňa Kardoša Šimek.
Ilustračné foto – autor