Keď sa povie Senior House, každý si hneď predstaví humánnejší spôsob označenia domova dôchodcov v angličtine. Málokto však vie, že projekty „Senior Cohousing“ – aktívne starnutie v komunite, ktoré sa vďaka demografickému starnutiu populácie stávajú čoraz rozšírenejšie, majú svoju dlhoročnú tradíciu v Škandinávii – napríklad v Dánsku fungujú úspešne už 40 rokov. Na Slovensku pôsobiaci realitní developeri sa tomuto prakticky neexistujúcemu segmentu buď nevenujú vôbec, alebo ak áno, tak nanajvýš okrajovo.
Náš internetový časopis oslovil v tejto súvislosti skupinu Vara Group, ktorá pôsobí na Slovensku od roku 2005 a prostredníctvom jednej z 8 svojich dcérskych spoločností – investora Ganim, s.r.o. chystá v rámci projektu Monarská alej II na Čiernej Vode v katastri obce Chorvátsky Grob popri rodinných domoch aj výstavbu objektu s názvom Senior House s celkovou plochou 40-tisíc m2. Tá sa však k detailnejším stránkam zámeru – vzhľadom na predbežný stav jeho rozpracovanosti – v tejto fáze nakoniec odmietla vyjadriť. Nastolené otázky teda ostávajú nateraz iba v rečníckej polohe.
Návratnosť investície nie je podložená
Čo priviedlo developera a jeho investora k myšlienke implantovať do rezidenčného projektu spomínaný prvok v podmienkach Slovenska, navyše momentálne hlboko zasiahnutého krízou? Predpoklad finančnej návratnosti investície tohto typu, pokiaľ vôbec možno o dajakej návratnosti hovoriť, totiž s prihliadnutím na to, že v prípade Senior Housov ide o neziskové organizácie, nie je známy ani podložený exaktnými prepočtami.
Zriaďovateľom existujúcich domovov dôchodcov na Slovensku sú zo zákona orgány štátnej správy (samosprávne kraje), výnimočne samosprávy. V prípade súkromného developera prichádza do úvahy odlišný licenčný model zriadenia a prevádzkovania Senior Housu. Akiste ho nemožno porovnávať s privátnymi hospicmi či podobnými zariadeniami určenými na – v medziach jestvujúcich možností – dôstojné dožitie ľudí nevládnych, nevyliečiteľne chorých alebo v dôsledku fyzickej či duševnej poruchy nesvojprávnych.
Vzhľadom na prirodzený úbytok a na ňom založenú nepretržitú fluktuáciu obyvateľov osobné vlastníctvo domácností v Senior House reálne akiste nebude. Relatívne viac udržateľná je pre dôchodcov forma „doživotného prenájmu“, v prípade náročnejších, ale nedostatočne solventných však musí prevádzkový model počítať aj s finančnou participáciou ich potomkov.
Veľká výzva pre architekta – projektanta
V čom má byť budova Senior House skupiny Vara Group iná a originálna (napríklad architektonicky, urbanisticky či funkčne) oproti prípadným iným projektom podobného typu doma či v zahraničí, sme sa teda nedozvedeli. Takisto nie je známe, či izraelský developer zahrnul do svojich investičných zámerov budovanie ďalších Senior Housov na Slovensku, alebo najprv počká, ako sa tento jeho u nás v podstate pilotný projekt celkovo uchytí a akú spätnú väzbu vyvolá.
Podľa dostupných, stále nevyvrátených informácií čiernovodský Senior House alias Dom pre seniorov (čo znie určite ohľaduplnejšie ako „Domov sociálnych služieb“) nemá byť v žiadnom prípade „generačné geto“, ale v našich končinách unikátny typ bývania pre aktívnych seniorov. Komplex situovaný v pokojnej zadnej časti II. etapy Monarskej aleje poskytne na ploche 31 ha viacerým generáciám súčasne „možnosť žiť na jednom mieste“. V centrálne budove so samostatnými bytovými jednotkami bude samozrejmosťou 24-hodinová zdravotná starostlivosť.
Atraktívnou polohou v tesnom kontakte s rozrastajúcou sa prímestskou zónou, kam sa sťahujú stovky mladých rodín nielen z Bratislavy, sa plynulo začlení do okolitého multigeneračného prostredia, s vybudovanou komplexnou občianskou a obchodnou vybavenosťou v pešom dosahu. Harmonický ráz celej zóny umocní park s lavičkami, jazierkami či fontánkami. Tí aktívnejší budú mať k dispozícii blízke športoviská Open Air Sport Clubu.
Snáď kríza nerozhodne inak…
Ako sme už informovali, v októbri 2009 bolo v rámci Monarskej aleje I. skolaudované a odovzdané do prevádzky Monar centrum, ktoré pri cieľovej obsadenosti poskytne celé spektrum služieb – napríklad poštu, banku, fitnes, kaviareň, drogériu, vzorkovňu nábytku, lekáreň a lekárske ambulancie. Výstavba obchodného domu Tesco, ktorý má byť otvorený už na jar 2010, je v plnom prúde a na stavbe sa hovorí dokonca o začiatku marca.
Je dôvodný predpoklad, že nielen novovytvorenú infraštruktúru obchodov a služieb, ale aj Senior House samotný budú využívať obyvatelia všetkých obytných súborov na Čiernej Vode (Monarská alej I a II, Hájiček, Triangel, Hrudky, Čerešňové, Suché miesto, Panónsky Háj I a II), u ktorých čas na takéto rozhodnutie raz nadíde. A to je vlastne „pridaná hodnota“ tohto developerského projektu. Už teraz je však jasné, že pôvodne predpokladaný termín ukončenia výstavby Senior House – koniec roka 2010 sa dodržať nepodarí. Ostáva len dúfať, že pretrvávajúca globálna kríza nerozhodne inak…
Vizualizácie – Vara Group / Ganim
Foto – MIT (Senior House, Massachusett)