Ak sme začiatkom minulého roka považovali za pravdepodobné, že model „sale & leaseback“ (predaj a spätný prenájom priestorov) bude tvoriť čoraz podstatnejšiu časť trhu s nehnuteľnosťami, najnovšia správa konzultačno-realitnej spoločnosti CB Richard Ellis tento predpoklad po necelom roku iba potvrdila. Podľa nej popularita transakcií tohto typu neustále rastie: postupne prenikli na všetky európske trhy a prekročili aj pomyselné brány dosiaľ najpreferovanejšieho – administratívneho segmentu.
Princíp predaja a spätného prenájmu spočíva v predaji nehnuteľnosti vo vlastníctve budúcemu prenajímateľovi a následne v jej spätnom prenájme formou finančného lízingu. Tento špecifický druh transakcie poskytuje podnikateľskému subjektu okrem jednorazového profitu v podobe získania disponibilných finančných prostriedkov z nehnuteľného majetku celý rad výhod – od prevzatia kompletnej agendy týkajúcej sa správy a riadenia budovy, výkonu technickej údržby, až po zodpovednosť za jej bezpečnú prevádzku alebo tiež nie zanedbateľnú minimalizáciu administratívnych nákladov.
Polovicu objemu naplnili Nemci, Briti a Španieli
Kým v roku 2004 model „sale & leaseback“ predstavoval iba 6 %, v roku 2008 už vzrástol na 19 %, a stal sa tak kľúčovým nástrojom na trhu s nehnuteľnosťami. Počas prvého polroka 2009 dosiahol dokonca 51 % všetkých transakcií. Predaj a spätný nájom sa teda oproti roku 2008 zdvojnásobil! Na trhu v tomto smere dominovali Veľká Británia a Nemecko, kde sa za rok 2008 zrealizovalo približne 44 % týchto transakcií. V prvej polovici roku 2009 podobné aktivity narástli aj v Taliansku (o 24 %) a v Španielsku (o 17 %).
Transakcie v oblasti kancelárskych priestorov dominovali trhu v roku 2007, keď reprezentovali takmer polovicu objemu predaja a spätného prenájmu v Európe. V roku 2008 ich podiel klesol na 31 % vďaka nárastu sektorov maloobchodu a výroby. Počas prvého polroka 2009 už administratíva predstavovali len 23 %, zatiaľ čo podiel priestorov v oblasti priemyslu stúpol na 9 %.
V roku 2008 bola aktivita predaja a spätného prenájmu obzvlášť vysoká v Británii, Španielsku a v Taliansku, prevažne v súvislosti s transakciami bankového sektoru. Nasledovali ich Taliansko, Francúzsko, Dánsko, Belgicko a Švédsko. Rekordne najvyššiu hodnotu však dosiahla (tak ako v predchádzajúcich 2 rokoch) v Nemecku. V roku 2008 tvorili nemecký, britský a španielsky trh dokopy 50 percent celkovej aktivity „sale & leaseback“ zahŕňajúcej asi 600 veľkých transakcií, ktoré prebehli v celom spektre typov nehnuteľností, vrátane kancelárií, obchodov a priemyselných priestorov.
Banky sa hromadne zbavujú nehnuteľností
John Wilson, riaditeľ Oddelenia korporátnych stratégií CBRE, ešte vo februári 2009 poznamenal, že na trhu nehnuteľností sa akceptuje predaj a spätný prenájom ako zdravý a konkurencieschopný zdroj kapitálu. Vyrovnávanie deficitu vlastného kapitálu na obchodné aktivity dáva podľa neho podnikom možnosť vytvárať likviditu v rámci ich vlastnej bilancie a vzhľadom na zníženú spoľahlivosť bánk aj spôsob ako zvýšiť svoju akcieschopnosť.
„Trh s predajom a spätným prenájmom prosperuje najmä vďaka opatrnosti investorov. Tieto transakcie znamenajú dlhodobé a isté príjmy a často sa týkajú hlavných aktív spoločností. To je presne to, čo investorov momentálne zaujíma. Všimli sme si, že podobný prístup sa rozšíril do viacerých európskych krajín a prenikol do rôznych segmentov trhu. Kým v roku 2008 sa podieľal na obchodoch v hodnote 1,5 miliardy eur, v tomto roku dosiahol 3 miliardy,“ potvrdzuje najnovšie Wilson vlastné slová.
Zatiaľ čo trend predaja a spätného prenájmu v Európe silnie, na Slovensko zrejme stále nedorazil a v súčasnosti niet po ňom ani chýru. „Podobný vývoj sme tu zatiaľ nezaznamenali. Takýto trend očakávame oveľa neskôr, v rokoch 2010 až 2011,“ potvrdil riaditeľ CBRE na Slovensku Joerg Kreindl. Likvidita získaná z iných ako úverových zdrojov zostáva teda pre Slovákov zatiaľ v ríši tabu.
„Výhľad pre oblasť predaja a spätného prenájmu je pozitívny. Aj napriek nedostatku kapitálu od bánk záujem o tento typ užívania nehnuteľností stúpol od roku 2008 dvojnásobne,“ dodal John Wilson. Ako zdôraznil, hodnota realít v rukách európskych spoločností sa v súčasnosti odhaduje na 2,25 trilióna eur, čo je dvanásťkrát viac ako bol priemerný obrat v investovaní do európskych nehnuteľností za posledných päť rokov. Faktom je, že čoraz viac firiem ho využíva ako prostriedok ekonomizácie financií. „Takáto zmena sa však spája aj s požiadavkou transparentnosti. Pre správne spoločnosti so správnym majetkom a správnymi investormi je predaj a spätný prenájom ideálna voľba,” uzavrel šéf Oddelenia korporátnych stratégií CBRE.
Ilustračné foto – autor