Dopyt stagnuje – čo robiť? Prvý tematický panel dnešnej konferencie si vynucuje najbytostnejšia podmienka ekonomického i fyzického prežitia každej firmy. Slovenský realitný trh, už druhý rok poznačený stigmou krízy, sa pomaly preberá zo svojho azda najdlhšieho „zimného spánku“. Po poldruharočnom útlme a informačnom embargu zo strany developerov začínajú títo opatrne testovať potenciál dopytu. V tejto súvislosti sme požiadali o rozhovor vedúceho marketingu a PR spoločnosti HB Reavis Slovakia a.s. – lídra na trhu kancelárskych novostavieb.
Ako vidíte možnosti opätovného nastolenia aspoň približnej rovnováhy medzi ponukou a dopytom na pomaly sa zotavujúcom trhu s nehnuteľnosťami?
Na trhu naozaj badať oživenie, najmä pokiaľ ide o retailové a administratívne projekty. V rezidencii pretrváva výrazný previs ponuky nad dopytom, industriálny segment zostáva opatrný, nová výstavba sa pri ňom zrejme začne iba pri projektoch typu built-to-suit. Nedávny veľtrh realitných príležitostí MIPIM ukázal v rámci regiónu sústredenie záujmu investorov najmä na poľský a český trh. V prípade Slovenska sa potenciálny záujem koncentruje iba na niekoľko skutočne prémiových projektov. Končiace sa leasingové zmluvy a maturujúce úvery budú hrať v tomto roku dôležitú rolu v prílive nových investičných príležitostí na trh. Uvidíme zrejme tiež viac fúzií a akvizícií.
Nehľadiac na pretrvávajúcu ekonomickú recesiu sa vaša firma v poslednom čase najviac zviditeľnila najmä v súvislosti s výstavbou nákupno-zábavných centier značky Aupark. Kancelársky segment, ktorý bol vo vašom portfóliu donedávna dominantný, akoby šiel dočasne bokom. Alebo je to len zdanie?
Okrem našej spoločnosti a nášho bývalého partnera, spoločnosti IPEC, nevnímame na domácom trhu silnú aktivitu domácich developerov. Je to zrejme aj preto, že z biznisového hľadiska má industriálny development zmysel pri istej veľkostnej škále, čo hovorí v prospech nadnárodných hráčov, pre ktorých je development logistických a priemyselných parkov hlavným predmetom podnikania. Navyše v rámci networkingu s globálnymi výrobnými firmami využívajú synergiu z pôsobenia na viacerých trhoch. Ľahko sa tak môže stať, že logistické potreby jedného automobilového výrobcu zastrešuje jedna spoločnosť vo viacerých krajinách Európy.
Pojem „špekulatívny projekt“ už dávno stratil svoje pejoratívne podfarbenie známe z nedávnych čias a viacerí developeri či investori sa k nemu bez hanby priznávajú. Má či nemá takýto dôvod aj HB Reavis?
My sme „špekulatívny development“ nikdy pejoratívne nevnímali, v angličtine toto slovné spojenie nemá žiadne negatívne konotácie, podobne ako obchodovanie na burze je iba špekulovaním o budúcej hodnote akcií či komodít. To len nie veľmi šťastný preklad do slovenčiny môže vyvolávať toto významové zafarbenie. Aj keď v dnešných časoch banky požadujú rôznu mieru predprenajatosti projektu, ktorý by mali financovať, realitný development stále zostáva behom na dlhé trate, keď treba asi dva roky dopredu vedieť predvídať budúce potreby a reálny dopyt na trhu.
V poslednom období sa čoraz častejšie hovorí o potrebe novej filozofie marketingu ako nevyhnutnej súčasti pokrízovej obchodnej stratégie, v ktorej nechýbajú inovatívne prístupy, identifikácia kľúčových ľudí vo firme či presná definícia cieľovej zákazníckej skupiny. Zhodnotili ste ako firma vlastné „poučenie z minulosti“ a prijali ste aj nejaké konkrétne závery?
Určite áno a nielen to, firma za ostatné roky výrazne narástla. To je na jednej strane znak úspechu, na strane druhej to so sebou prináša výzvy v oblasti efektívneho riadenia financií, ľudských zdrojov aj manažérskych procesov. V tomto zmysle sme priniesli a neustále implementujeme moderné automatizované nástroje s cieľom zefektívňovať náš biznis.
Alfou a omegou realizácie každého investičného zámeru boli a budú peniaze. Ako vyzerajú vaše vzťahy s bankovým sektorom, resp. aký vysoký je stupeň vašej odkázanosti na jeho úverovú politiku?
Už v čase prudkej konjunktúry sme patrili k dobrým klientom bánk. Možno sme boli tvrdí v negociovaní podmienok, ale vzhľadom na veľkosť, stabilitu a dobrú úverovú históriu boli naše vzťahy s financujúcimi bankami vždy korektné. Aj dnes nás banky financujú a aktuálne máme rozrokovaných niekoľko projektov s viacerými domácimi i zahraničnými bankovými domami.
Vizualizácie – HB Reavis Slovakia
1 – Apollo Business Center II Bratislava
2 – Aupark Košice
3 – Aupark Hradec Králové (ČR)