[caption id="attachment_9278" align="alignright" width="300"]Pokles v maloobchode nižší ako v administratíve a priemysle[/caption]
Hoci je európsky investičný trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami ovplyvnený poklesom tržieb, medzi najväčšie realitné investície z minulých rokov patria práve transakcie v retailovom segmente. Napriek ťažkej finančnej situácii dve z celkovo štyroch zaznamenaných veľkých transakcií v hodnote nad jednu miliardu euro pochádzali v minulom roku z maloobchodného sektora. Takýto je záver prieskumu s názvom Retail Investment Market View spoločnosti CB Richard Ellis (CBRE), ktorý predstavila na jubilejnom 20. ročníku MIPIM 2009 – najväčšom európskom veľtrhu nehnuteľností a investičných príležitostí v Cannes. Pripomeňme, že jeho brány sa zavreli minulý týždeň v piatok.
Výsledok nedávno vydanej štúdie CBRE ukázal, že cezhraničné investície (Cross Border Investments) do komerčných realít – najmä z hľadiska počtu zrealizovaných veľkých transakcií – klesli vlani o 45 percent a uvedený pokles bol zaznamenaný pri všetkých typoch komerčných nehnuteľností. Priemerný objem jednej transakcie sa pritom znížil zo 42 miliónov euro v roku 2007 na 29 miliónov euro v roku 2008. Napriek tomu sa vývoj v jednotlivých regiónoch vyznačuje odlišnosťami.
Silná „internacionalita“ zastúpenia
Pokles takmer o tretinu sa v danom období najvýraznejšie prejavil nielen na troch najväčších trhoch Európy – Nemecku, Veľkej Británii a Francúzsku, ale takisto v Taliansku, Švédsku a Fínsku. Michael Haddock, riaditeľ EMEA pre výskum a poradenstvo v CBRE, k tomu poznamenal: „Napriek istým regionálnym rozdielom možno konštatovať všeobecný pokles cezhraničných transakcií z dôvodu nižšieho objemu uskutočnených obchodov a celkovej ekonomickej situácie. Existujú však náznaky opätovného zvyšovania tohto objemu. Prebiehajúce cenové úpravy prinesú nové príležitosti pre medzinárodných investorov.“
V ostatných krajinách starého kontinentu mala viac ako polovica všetkých realitných transakcií cezhraničný charakter (Španielsko 69 %, Belgicko 66 % a stredovýchodná Európa 85 %). Až pri polovičke týchto transakcií boli obchodní partneri rôznych národností. 56 percent z nich pripadá na Veľkú Britániu, Francúzsko, Holandsko a USA. V oblasti nákupných centier bola „internacionalita“ zastúpenia ešte výraznejšia – 66 percent!
Obzvlášť silné bolo obnovenie angažovanosti Američanov v Európe. Objem akvizícii predstavoval vlani približne 8 miliárd euro oproti zhruba 35 miliardám investovaným v roku 2007 do Európy. Celkovo však prichodí skonštatovať, že väčšina cezhraničných investícií má naďalej európsky pôvod – iba 28 percent všetkých cezhraničných investorov pochádzalo z krajín mimo Európskej únie. Na trhu roku 2008 pritom dominovali investori z Nemecka, Británie a USA.
Dopyt po retailových objektoch pretrváva
Záujem o lokality vhodné pre maloobchod vlani pretrvával. Investori totiž očakávajú, že v ekonomicky ťažkých časoch budú tieto hospodárskou krízou postihnuté oveľa menej. Aj na základe doterajších skúseností sa očakáva nižšia miera neobsadenosti a stabilnejšie ceny ako pri iných typoch komerčných nehnuteľností. I napriek poklesu celkových tržieb objem retailových transakcií v niektorých krajinách stúpol. Popri Holandsku a Dánsku k nim patrí aj Rusko, kde podiel na celkových maloobchodných transakciách dosiahol 36 %. Uskutočnilo sa ich niekoľko – napríklad predaj obchodného centra Vremena Shopping Center za 352 miliónov euro.
Andreas Ridder, riaditeľ CB Richard Ellis v Rakúsku tvrdí, že kým financovanie veľkých transakcií zostáva naďalej ťažké, čo sa odrazilo aj na ich celkovom počte v roku 2008, naďalej registrujeme veľký dopyt po objektoch v špičkových lokalitách. „Pokles kapitálovej hodnoty v maloobchodnom sektore je nižší ako u kancelárskych a priemyselných priestorov. Hoci je dnes angažovanie sa v retailovej sfére defenzívnou alternatívou, medzinárodní investori o ňu naďalej stoja,“ uzatvára Ridder.
Tabuľka č. 1: Cezhraničné nákupy a predaje komerčných nehnuteľností v Európe za rok 2008 (v miliónoch euro)
Cross-Border Purchases and Sales in Europe in 2008 (in millions of Euros)
| Country | Purchases | Sales |
| Germany | 9 772 | -1740 |
| USA | 7 920 | -5 356 |
| UK | 7 818 | -5 346 |
| France | 3 219 | -2 147 |
| Middle East | 3 151 | -296 |
| Netherlands | 2 033 | -1178 |
| Ireland | 1 847 | -438 |
| Australia | 1 243 | -480 |
| Spain | 760 | -1372 |
Tabuľka č. 2: Cezhraničné investície do komerčných nehnuteľností a ich podiel na celkovom objeme transakcií na európskom trhu v roku 2008 Zdroj: CB Richard Ellis
Cross-Border Activity by Market, 2008 (in millions of Euros)
| Country | Cross-border | Local | Total | Percentage cross-border |
| CEE | 7 959 | 1 482 | 9 441 | 84% |
| Spain | 4 242 | 1 572 | 5 814 | 73% |
| Germany | 9 963 | 9 605 | 19 568 | 51% |
| France | 5 310 | 6 993 | 12 303 | 43% |
| UK | 9 153 | 17 027 | 26 180 | 35% |
| Italy | 2 541 | 4 942 | 7 483 | 34% |
| Benelux | 3 055 | 6 014 | 9 069 | 34% |
| Nordics | 4 731 | 13 070 | 17 801 | 27% |
Lídrom na priemyselnom trhu V4 Poľsko
V strednej Európe existuje v súčasnosti ponuka takmer 10,5 miliónov m2 moderných priemyselných plôch, pričom vlani sa rozrástla o ďalších 2,5 milióna m2, čo je nárast o 31 percent. Jednoznačným lídrom v tomto smere bolo v roku 2008 Poľsko, kde sa postavilo najviac nových plôch (1 283 000 m2, čo je oproti predvlaňajšku nárast o 17 %). Veľmi slušne sa tiež zadarilo Maďarsku, ktoré si s 253 981 novopostavenými m2 pripísalo až 106-percentný nárast. Slovensko si udržalo objem výstavby na 275 271 m2, čím pokleslo o necelé jedno skoro zanedbateľné percento. V Česku došlo po niekoľkých rekordných rokoch k spomaleniu rastu o 30 percent – postavilo sa totiž „iba“ 646 211 m2.
„Poľský trh je s ohľadom na svoju veľkosť stále nenasýtený a je schopný absorbovať veľké množstvo nových plôch. Napriek tomu aj tu očakávame, že – tak ako v ostatných stredoeurópskych krajinách – rekordy uplynulých rokov už toho roku prekonané nebudú. Maďarský trh v predchádzajúcich rokoch skôr stagnoval a minulý rok doháňal predošlé slabšie výsledky. Slovensko si svoju výstavbu udržalo vďaka prílivu zahraničných investícií a presunu logistiky,“ hovorí Ferdinand Hlobil, vedúci stredoeurópskeho tímu priemyselných nehnuteľností spoločnosti Cushman & Wakefield. Ako dodal, hlavným dôvodom spomalenia českého trhu, ktoré sa začalo už v 1. polroku 2008, bolo obmedzenie prílivu zahraničných investícií a v 2. polroku aj nástup globálnej krízy. Výstavba napriek tomu presiahla výsledky roku 2006, keď tam vyrástlo vyše pol milióna m2 moderných priemyselných hál.
Rast ponuky zvyšuje neobsadenosť
Pokiaľ ide o dopyt, záujem o prenájmy zaznamenal oproti roku 2007 najväčší – až 56-percentný nárast na Slovensku (297 603 m2), potom v Maďarsku, kde sa ich objem zvýšil o tretinu (308 318 m2), a napokon v Poľsku – o 13 percent (1 589 400 m2). Naproti tomu Česko zaznamenalo pokles prenájmov o takmer tretinu (581 501 m2).
„S ohľadom na spomalenie trhu nie je prekvapením, že podiel neprenajatých priestorov rástol najrýchlejšie v ČR, a to zo 6 percent koncom roku 2007 na 13,7 v decembri 2008. Neobsadenosť vzrástla aj na Slovensku – z 8 na 11,8 percent a mierne (z 10 na 11 %) sa zvýšila v Poľsku. V Maďarsku sa vďaka silnému oživeniu trhu mierne znížila z 18 na 17,3 percent. V tomto roku môžeme očakávať jej mierne zníženie v závislosti od prepadu výstavby priemyselných plôch,“ hovorí Ferdinand Hlobil.
Pre finančnú a ekonomickú krízu dôjde v strednej Európe podľa neho k výraznému prepadu výstavby, odkladu až pozastaveniu zahraničných investícií a prílivu logistiky aj výroby. Nájom v danej lokalite bude vychádzať z pomeru ponuky a dopytu a regióny s rastúcou neobsadenosťou môžu celkom isto profitovať zo zaujímavých nájomných podmienok.
Foto – TriGranit