V čase, keď niektoré analýzy nesmelo naznačujú, že krivka hospodárskej krízy by mohla z terajšej amplitúdy pomaly prejsť do poklesu, nevyspytateľnosť realitného trhu rastie. Z takéhoto stavu ho v podstate nepriamo usvedčujú aj početné a čoraz frekventovanejšie údaje a čísla v prieskumoch konzultačných firiem, prezieravo sa obmedzujúcich len na ich prezentáciu, zatiaľ čo odhadom dlhodobejších trendov sa radšej vyhýbajú. V podobnom duchu je koncipovaná aj najnovšia správa Bratislava Research Forum (BRF) o výsledkoch trhu kancelárskych priestorov za prvý kvartál 2009. Združenie troch spoločností pôsobiacich v oblasti realitného poradenstva (CB Richard Ellis, Colliers International a Cushman & Wakefield) poskytuje odberateľom a médiám holý informačný produkt s tým, že konkrétne závery z neho si už musia vyvodiť sami.
Na druhej strane toto, podľa všetkého, nie je ani poslaním BRF. Členovia fóra, ako to sami často zdôrazňujú, navzájom „zdieľajú informácie, ktoré nie sú dôverné, s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave”. Tento z čisto metodických dôvodov rozdeľujú na tri časti – centrum, vnútorná a okrajová časť mesta. Získané údaje však uvádzajú súčasne podľa piatich bratislavských okresov.
Každý okres vynikol v niečom inom
Zo správy BRF vyplýva ďalšie zaujímavé zistenie: zníženie miery neobsadenosti kancelárskych priestorov (Office Vacancy) na 8,7 percenta, ktoré fórum pripisuje relatívne väčšej výmere uzatvorených transakcií (aj keď medzikvartálne padajúcich!) ako prírastku nových plôch na trhu (budovy SPP aj Strabag totiž obsadili spoločnosti, ktoré si ich dali aj postaviť). Opäť fakt, ktorý nemožno brať za signifikantný, ergo z neho vyvodzovať akýkoľvek zovšeobecnený záver. Najnižšiu mieru neobsadenosti vykázali tentoraz bratislavské obvody 1 a 4.
Ako teda vidno, hoci reč čísiel pôsobí jasne a zrozumiteľne, interpretácia vzťahov a súvislostí medzi nimi si už vyžaduje analytickú, rozlišovaciu a hodnotiacu erudíciu. Budúcnosť kancelárskeho segmentu nemožno vytrhnúť zo širšieho kontextu – či už realitného, finančného, ekonomického alebo geografického. Mnohé z minuloročných prognóz a očakávaní (napríklad o náraste cien za prenájom vďaka vysokému rastu HDP a zamestnanosti alebo o neprevýšení dopytu ponukou) už neplatia. Treba si ich ponechať nanajvýš ako poučenie v tom, že ani najväčší odborník nie je imúnny voči omylu, čo platí univerzálne vždy a dvojnásobne práve teraz.
Definície podľa BRF
Celkový objem kancelárskych priestorov (Stock): Ponuka budov skolaudovaných po roku 1993 – zrekonštruovaných alebo novopostavených, v štandarde A alebo B, v prenájme vlastníka alebo iných nájomníkov. Budovy vo vlastníctve štátu a menšie ako 800 m2 nie sú súčasťou celkového objemu kancelárskych priestorov.
Nová ponuka (New supply): Zrekonštruované a novopostavené stavby v určitom časovom období.
Budovy v štandarde A: Zaradenie zahŕňa splnenie nadštandardných kritérií vrátane integrovaného klimatizačného systému, obmedzenej hĺbky priestorov, svetlej výšky minimálne 2,75 m, flexibility priestoru, žľabov na telefónne prípojky, dátových káblov, zdvojenej podlahy, recepcie, krytého prístupu autom, výťahov, vstupu pre imobilných a záložných zdrojov energie.
Budovy v štandarde B: Zahŕňajú typickú nehnuteľnosť na trhu na základe vyššie spomenutých kritérií.
Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Take-up): Hrubé čísla o celkovej podlahovej ploche, ktorá bola prenajatá či predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré zostávajú v ponuke. Nehnuteľnosť sa považuje za prenajatú dňom podpisu nájomnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. Kým súhrnné transakcie (Total take-up) zahŕňajú aj obnovenia nájomných zmlúv, čisté transakcie (net take-up) nie.
Pre-lease: Aktívny pre-leasing pre kancelársku budovu označujúci fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté konkrétne rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov (Vacancy rate): Percentuálne vyjadrenie voľných prenajímateľných kancelárskych priestorov v pomere k ich celkovej ponuke.
Prime rent: Najvyššie dosiahnuté nájomné vzťahujúce sa na nové kancelárske jednotky s najvyšším štandardom a v najlepších lokalitách.
Ilustračné vizualizácie – J&T / Vara Group
Grafy – zdroj Bratislava Research Forum ©
Graf č. 1 – Office stock podľa bratislavských okresov (obvodov)
Graf č. 2 – Prenájom kancelárskych priestorov podľa sektorov