17. 4. 2019

Rozdelenie trhu nákupných centier sa v Európe rozširuje

Vzhľadom na to, že mnoho nákupných centier vo viacerých krajinách Európy je už starších, podľa nového výskumu spoločnosti Cushman & Wakefield narastá rozdelenie medzi úspešnými prvotriednymi centrami a menej úspešnými projektami, ktoré sa musia diverzifikovať, aby prežili.


Každoročná správa „Európske nákupné centrá: Report výstavby a rozvoja centier“ uvádza, že v roku 2018 bolo dostavaných približne 2,6 milióna metrov štvorcových nových priestorov nákupných centier, čo je o 28% menej ako v roku 2017. Objem za rok 2018 predstavuje najnižšiu úroveň výstavby za posledných 24 rokov a je porovnateľný s objemami dostavanými na začiatku 90. rokov, keď sa otvárali prvé tradičné nákupné centrá v strednej a východnej Európe.

Aj však napriek tomu, že tempo nového vývoja sa za posledných päť rokov spomalilo, celková veľkosť európskeho trhu nákupných centier stále rastie – čo predstavuje momentálny objem 168,1 mil. m2, čím sa zvyšuje konkurencia medzi nákupnými centrami. Keďže sa developeri snažia udržať si pozíciu na trhu, zameriavajú sa na obnovu a vylepšenia projektov, rekonštrukcie zamerané na vytvorenie sofistikovaných, moderných a esteticky atraktívnych nákupných a voľnočasových centier.

Top 10 krajín Európy s najväčším objemom nákupných centier dostavaných v 2018
(Zdrov: Cushman & Wakefield Research)

Autor reportu Silvia Jodlowski, Senior Research Analyst v Cushman & Wakefield, hovorí: “Príležitosti pre rozvoj výstavby nákupných centier môžeme hlavne vidieť pri dvoch typoch schém. Dominantné inovatívne projekty so zameraním na voľný čas, namiesto starnúcich neatraktívnych centier alebo menších menších projektov, kde je vzdialenosť, dostupnosť potravinového operátora a primeraný mix nájomcov rozhodujúcim faktorom úspechu centra.”

Stredná a východná Európa

Turecko bolo najaktívnejšou krajinou v strednej a východnej Európe, dostavalo sa tam 525 000 m2 nových priestorov. Objem nových priestorov sa však oproti roku 2017 znížil takmer o 50%, keďže developeri sa sústredili na menšie projekty a taktiež sa zamerali sa na renováciu / optimalizáciu existujúcich centier. V Rusku, druhom najaktívnejšom európskom trhu v oblasti výstavby v roku 2018, dosiahol objem dostavaných projektov 436 000 m2. Aj keď ide o najnižší objem za posledných 15 rokov, v rokoch 2019/20 sa očakávam nárast, s aktuálne rozostavanými 1,8 mil m2 vo výstavbe.

Pozitívna ekonomická situácia v Poľsku zabezpečila solídne podmienky pre výstavbu. V roku 2018 pribudlo na trh približne 300 000 m2 nových priestorov, čo je tretí najväčší objem v Európe. Veľký rozvoj e-commerce v západnej Európe spôsobil nárast konkurencie v oblasti  retailu, čo má za následok posilnenie a tlak na majiteľov nákupných centier, aby ich vylepšovali a robili atraktívnejšími pre návštevníkov.

V ostatných krajinách strednej Európy je vývoj stabilný. Na Slovensku, v Bulharsku, Českej republike a v Maďarsku budú postupne nákupné centrá dosahovať fázu starnutia. Potenciálne nové príležitosti sa môžeme vidieť v zmiešaných projektoch, v centre miest a na staniciach verejnej dopravy. V rokoch 2019 a 2020 očakávame 4,4 mil. m2 nových priestorov nákupných centier v strednej a východnej Európe.

Top 5  miest výstavby nákupných centier v strednej a východnej Európe v 2019-2020
(Zdroj: Cushman & Wakefield Research)

Slovensko

Napriek vysokej saturácii retailových priestorov predovšetkým v krajských mestách, je na ďalšie dva roky naplánovaná výstavba značného množstva retailových priestorov. Je to výsledok zdravého fungovania maloobchodného sektora v našom regióne, ako aj stále relatívne malý vplyv e-commerce na našom trhu.

Konkrétne v hlavnom meste bude dodaných 70 000 m2 nových priestorov nákupných centier, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe – Stanica Nivy, Bratislava (Graf vyššie: Top 5 miest CEE plánovanej výstavby 2019-2020) úplne nových priestorov. Plánuje sa aj rozšírenie Auparku v Bratislave (+10 000 m2) a rozšírenie Tesco Extra v Bratislave – Petržalke (+ 10 000 m2). V roku 2021 je naplánované otvorenie druhej fázy Eurovea v Bratislave (+25 000 m2).

„Vytvára to ťažkú ​​situáciu na trhu a to ako pre prenajímateľa, tak aj pre nájomcu. Neovplyvňuje to len obchodné podmienky, ale aj budúce úspešné fungovanie nákupných centier. Nájomci sú tiež v neľahkej pozícii, kedy zvažujú kanibalizáciu a vyvážené riziko medzi zatvorením existujúcich úspešných obchodov a otváraním nových obchodov za veľmi priaznivých podmienok,“ povedala Katarína Paule, Associate, vedúca retail tímu v  Cushman & Wakefield na Slovensku.

„Jasným trendom je prehodnotenie funkcií starších nákupných centier. Výrazne ich ovplyvňuje výstavba nových nákupných centier. Niektoré z nich sú schopné prežiť zmenou charakteru centra (napr. do obslužného centra, mix nájomcov v retail parku …). Častejšie, ako v predchádzajúcich rokoch, sa prenajímateľom odporúča zmeniť aspoň časť projektu na kancelárske a rezidenčné účely,“ dodala Paule.

Cushman & Wakefield