9. 10. 2019

New York: prvé miesto v indexe najlepších miest pre investície do nehnuteľností

New York opäť obsadil prvé miesto v indexe najlepších miest pre investície do nehnuteľností. New York posilnil svoju pozíciu najlepšieho globálneho mesta pre investície do nehnuteľností. Zaznamenáva 20 %-ný medziročný rast, a preto už ôsmy rok za sebou obsadil prvé miesto v investičnom indexe rebríčka rastu miest „Winning in Growth Cities“, ktorý zostavuje spoločnosť Cushman & Wakefield.

Los Angeles sa umiestnilo na druhom mieste, zatiaľ čo San Francisco postúpilo o tri priečky. Dostalo sa tak na tretie miesto, čím predbehlo Londýn a Paríž, ktoré obsadili štvrté a piate miesto.

Najlepšie mestá pre investovanie do nehnuteľností (bez výstavby). Zdroj: Cushman & Wakefield, RCA.

David Hutchings, vedúci oddelenia investičnej stratégie pre kapitálové trhy v regióne EMEA, Cushman & Wakefield a autor správy, uviedol: „Medzinárodný kapitál čoraz viac uprednostňuje Španielsko, a to vďaka relatívnej rýchlosti rastu. Pre ostatné krajiny je zároveň príkladom benefitov, ktoré môžu priniesť hospodárska a štrukturálna reforma aj napriek určitému podielu politickej nestability.“

Šestnásť miest, ktoré sa umiestnili medzi 25 najlepšími, boli v režime rastu a 25 najlepších destinácií prekonalo očakávania. Ich objem sa zvýšil o 5 % a ich podiel na trhu sa zvýšil z 53 % na 56 %, nakoľko investori sa zameriavali na najväčšie a najlikvidnejšie trhy.

Opatrný globálny výhľad

Celkové objemy investícií v oblasti nehnuteľností dosiahli podľa údajov spoločnosti Cushman & Wakefield stabilný stav v celkovej výške1,02 mld USD, čo je pokles o 0,7 %. Napriek tomu sa dopyt drží na rekordných úrovniach. Aktivitu poháňajú domáci a regionálni investori, nie globálni hráči. Aktivitu brzdili vysoké ceny a nedostatočná ponuka. Investori v podstate neboli ochotní do svojich aktivít zahrnúť rizikovejšie trhy alebo zvyšovať ceny, berúc do úvahy neistú úrokovú mieru a prostredie pre rast.

Trendy sa na jednotlivých trhoch dosť odlišovali. Severná Amerika zaznamenáva skoro 13 %-ný nárast, čo je jej najlepší výsledok za päť rokov, zatiaľ čo Európa a Ázia zaznamenali prepad objemov o 12 %. Prudký pokles bol zaznamenaný v Latinskej Amerike (-38,5 %) a na Strednom východe (-65,5 %).

Carlo Barel di Sant’Albano, riaditeľ oddelenia globálnych kapitálových trhov v spoločnosti Cushman & Wakefield, uviedol:

„Pretrvávajúci protivietor, ako napríklad geopolitické nepokoje, znamenajú, že v nasledujúcich mesiacoch budú pretrvávať pochybnosti o hospodárskom raste, ale tiež predpovedá kvantitatívne uvoľnenie a záporné úrokové sadzby. Preto by výnosy z nehnuteľností mali ponúknuť vyššiu hodnotu a mohli by sa prejaviť v roku 2020, keď investori budú mať väčšiu dôveru v to, že cyklus v sebe ukrýva ešte kúsok života. Ale kupci budú musieť nájsť ďalšie príležitosti, ak svoj kapitál chcú alokovať, a osobitný dôraz venovať vytváraniu alternatívnych riešení, rezidenčných a kombinovaných projektov.

Cezhraničné investície

Pokiaľ ide o medzinárodných kupcov, Londýn je aj naďalej atraktívny trh. Brexit sa považuje za taktickú otázku s ohľadom na načasovanie a ceny a nie je štrukturálnym úderom jeho príťažlivosti. New York zaznamenal silný návrat a znovu dosiahol druhé miesto spomedzi silnejšej konkurencie miest, ako sú napríklad Paríž, Madrid a Sydney. Objemy, ktoré investovali cezhraniční investori, zaznamenali ročný pokles o 2,7 %.

Z dôvodu kombinácie rizík, likvidity a neustáleho rastu, sú európske mestá pre zahraničných investorov najpopulárnejšie, pokrývajú až 12 z 25 najlepších cieľov na svete. Čo sa týka cieľových investičných miest, po Európe nasleduje USA so siedmymi a Ázia so šiestimi lokalitami. Ale najimpozantnejší rast trhového podielu za posledný rok zaznamenali ázijské mestá, predovšetkým Peking, ktorý v globálnom hodnotení poskočil o 52 miest, keďže investori hľadali nové príležitosti, a to najmä na trhoch s vyšším rastom.

Za posledných 12 mesiacov došlo tiež k väčšej diverzifikácii zdrojov cezhraničného kapitálu smerujúceho do nehnuteľností. Už štyri roky za sebou je región APAC, v rámci ktorého Singapur a Južná Kórea obsadili popredné miesta, najväčším regiónom zdrojov, a to aj napriek tomu, že objemy smerujúce do zahraničia zaznamenali skoro 13 %-ný pokles a trhový podiel tohto regiónu sa znížil na 38 %. Naopak, serveroamerický kapitál zaznamenal 18 %-ný nárast, čím si zabezpečil 30 %-ný podiel na trhu, čo je jeho najväčší podiel od roku 2015. Európsky kapitál smerujúci do zahraničia zaznamenal 3,3 %-ný nárast na 27 % všetkých cezhraničných investícií.

Slovensko

V tomto roku Slovensko zaznamenalo vstup kórejského kapitálu, keďže trend prílevu kórejského kapitálu do celej strednej a východnej Európy pokračuje a stúpa. Okrem toho, ak kvantitatívny globálny výhľad bude v blízkej budúcnosti pokračovať, oba tieto faktory môžu prispieť k ďalšiemu stlačeniu výnosov.

Pokiaľ ide o špecifiká sektora, vyhľadávajú sa industriálne a logistické priestory, avšak z dôvodu nízkeho objemu takýchto nehnuteľností existuje malý počet prebiehajúcich transakcií, ako je to aj v prípade maloobchodu. Kancelársky sektor je dominantný z hľadiska počtu prebiehajúcich transakcií, ktoré sú v rôznych fázach transakčného procesu v dôsledku dostatočného objemu novopostavených kancelárskych projektov s atraktívnymi priemernými dobami uplynutia nájomných zmlúv (WAULTs).

„Investičné objemy na konci roka budú závisieť od počtu prebiehajúcich transakcií, ktoré sa majú uzavrieť. Aj napriek významnej transakcii kancelárskej budovy (akvizícia kórejským investorom) a portfóliovým transakciám v segmente logistiky a maloobchodu očakávame, že tieto čísla oproti minulému roku poklesnú čiastočne aj kvôli absencii transakcií veľkých nákupných centier, ktoré poháňali objemy v predchádzajúcich rokoch,” hovorí Marian Fridrich, Partner, Deputy Head of Cushman & Wakefield Slovakia.

Cushman & Wakefield