21. 1. 2020

Nedostatočná ponuka bytov značne zhoršila dostupnosť bývania v Bratislave

Rok 2019 sa pre realitný trh v Bratislave niesol v znamení rekordného poklesu ponuky bytov v novostavbách a tým spôsobeným nárastom cien na historické maximá, zistili analytici Bencont Investments. Priemerná jednotková cena sa prvý krát vyšplhala nad 3000 € na m² a tým pádom prekonala predošlý rekord z roku 2008. Ponuka v novostavbách klesla pod 2000 voľných bytov. To je najmenej, od kedy sa v Bratislave tento trh začal začiatkom 21. storočia vôbec rozvíjať.

Ku koncu roku 2019 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 2 047 voľných bytov. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku, kedy počet voľných bytov predstavoval len 1 732, tak po dlhej dobe došlo k nárastu ponuky. Za týmto rastom stál najmä projekt Ovocné sady, ktorý ponuku voľných bytov rozšíril o 269 bytov (pričom ďalších 281 bytov sa za štvrtý kvartál predalo). Medzi ďalšie projekty s väčším prílevom bytov sa radili Vydrica a ďalšie etapy projektov Galvaniho dvory, Nuppu alebo Jégého alej.

Aj napriek prvému medziročnému rastu ponuky od roku 2017 je počet voľných bytov na trhu stále nedostatočný. Súčasná ponuka predstavuje zhruba 40  % ponuky z rokov 2016-2017 a 65  % ponuky z rokov 2012-2014, kedy bol realitný trh v Bratislave na svojom dne.

„Takto nízka ponuka spojená so stále vysokým dopytom spôsobili v roku 2019 nárast ceny nad 3000 € / m², pričom ku koncu roka sa vyšplhala dokonca až na 3 237 €/m². Ceny novostavieb v Bratislave sa tak za rok 2019 zvýšili o 11,3 %,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (4.Q.2019)

Obvod PočetPriemerná výmeraPriemerná cena na m² s DPHPriemerná absolútna cena s DPH
BA I 150 80,28 5 614 € 357 946 €
BA II 883 57,97 2 947 € 162 079 €
BA III 405 76,27 3 438 € 257 232 €
BA IV 292 76,10 2 910 € 231 688 €
BA V 317 69,73 3 153 € 215 560 €
Bratislava 2047 67,63 3 237 € 210 140 €

Prekvapivý dopyt po lacných bytoch na okraji

Zaujímavosťou posledného štvrťroka 2019 bol príchod dvoch očakávaných projektov – Ovocné sady a Vydrica. Ovocné sady, ktoré sa v priemere cenovo pohybovali na úrovni okolo 2 500-2 700 €/m² sa radili medzi najlacnejšie projekty v Bratislave. Masívny predaj v podobe viac než 280 bytov za prvé 2 mesiace však ukázal, že štartovacie byty s nižšou cenou sú aj napriek okrajovej lokalite v rámci Bratislavy vysoko dopytovaným tovarom.

Projekt Vydrica naopak prišiel s rekordne drahými bytmi, kde priemerná cena presahuje 6 000 €/m². Aj pre tento projekt sa tak priemerná cena ponúkaných novostavieb v Starom Meste dostala na úroveň 5 614 €/m².

Priemerná rozloha voľných novostavieb predstavovala ku koncu roka 2019 67,63 m², čo oproti predchádzajúcemu štvrťroku predstavuje výrazný pokles o 3,5 m². Za poklesom stáli spomínané nové projekty, ktoré na trh priniesli najmä malé byty o priemernej rozlohe 55,27 m². S poklesom priemernej rozlohy došlo k miernemu poklesu priemernej absolútnej ceny na 210 tisíc €.

Masívny predaj malých bytov

Stránku dopytu tvorilo v štvrtom štvrťroku minulého roku 835 predaných bytov v novostavbách. Tak, ako pri voľných bytoch, došlo i tu k nárastu oproti predchádzajúcemu štvrťroku, kedy bolo predaných 638 bytov.

Nárast spôsobil najmä spomínaný projekt Ovocné sady. Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 2 857 €/m², čo medziročne predstavuje nárast o 5 %. Priemerná rozloha predaných bytov drasticky klesla na 53,97 m² z 67,14 m² a s ňou došlo takisto aj k poklesu priemernej absolútnej ceny z 183 na 153 tisíc €.

„Prudký pokles priemernej rozlohy súvisel s tým, že až 70 % predaných bytov v Bratislave predstavovali jedno a dvojizbové byty. Masívny predaj malých bytov spôsobila najmä nová ponuka, ktorá priniesla predovšetkým malé byty a medzi nimi aj byty do 100 tisíc €. Také novostavby sú v Bratislave v súčasnosti už takmer neexistujúce a dopyt po nich je pre nízku cenu prirodzene veľmi vysoký,“ pripomína hlavný analytik Bencont Investments.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa izbovosti (4.Q.2019)

Počet izieb Počet Priemerná výmera Priemerná cena na m² s DPH Priemerná absolútna cena s DPH
1 185 31,86 2 897,87 € 89 439,90 €
2 403 47,30 2 825,11 € 133 797,95 €
3 186 74,19 2 796,49 € 205 315,41 €
4 58 105,82 3 086,95 € 324 427,45 €
5 1 169,40 4 409,20 € 746 918,00 €
Celkový súčet 835 53,97 2 857,05 € 153 167,51 €

Názor analytika: Ceny rastú aj kvôli byrokracii

Počas roku 2019 sa s bratislavským realitným trhom udialo to, čo v rokoch 2017 a 2018 s realitným trhom v Prahe. „Počet projektov so stavebnými povoleniami sa vyčerpal a komplikovaný, veľmi zdĺhavý proces vybavovania nových povolení nedovolil výstavbu ďalších projektov. Počet voľných bytov konštantne ubúdal, až kým nedosiahol dno a v dôsledku nízkej ponuky nastal prudký cenový rast vysoko presahujúci všeobecný cenový rast v ekonomike t. j. infláciu,“ ozrejmuje situáciu na trhu hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

„Koncom roka 2019 spomedzi všetkých voľných bytov v Bratislave len 8 % dosahovalo jednotkovú cenu 2 500 €/m²  a len 35 % sa zmestilo do kategórie pod 3 000 €/m². Kupujúci sa tak musia obracať na sekundárny trh, no ani ten pri priemernej cene 2700 € za m² nepredstavuje omnoho lacnejšiu alternatívu,“ doplnil.

Výrazné zmeny neprídu, ceny pôjdu hore

Dostupnosť bývania sa v hlavnom meste v dôsledku spomínaných faktorov výrazne zhoršila. Ak tento problém nebude čoskoro vyriešený, tak bude brániť ďalšiemu rozvoju Bratislavy. Vďaka nízkym úrokovým sadzbám je investícia do nehnuteľností stále veľmi výhodná a veľkým množstvom kupujúcich preferovaná oproti prenájmu. Chýbajú však štartovacie byty a byty v strednej cenovej kategórii. Mladí ľudia, ako aj stredná trieda obyvateľstva, sa musia obracať na alternatívy mimo Bratislavy.

Veľké projekty, ktoré by ponuku rozšírili práve o najpotrebnejšie byty sú v štádiu prípravy, no jedná sa o proces, ktorý môže trvať ešte roky. Rozvoju bývania v meste by značne pomohlo vypracovanie nového územného plánu, no podľa odhadov hlavného mesta sa jedná o proces, ktorý môže trvať ešte 8-10 rokov.

„V blízkej dobe výrazné rozšírenie ponuky nepredikujeme a pomaly si preto treba zvykať, že nové byty v centre mesta budú stáť 5 tisíc € na meter štvorcový, byty v širšom centre prekonajú 3500 € a byty v okrajových lokalitách sa dostanú na 3000 €/m². V roku 2020 preto očakávame ďalšie zvyšovanie cien a nie je vylúčené, že opäť dosiahne dvojciferný nárast,“ uzatvára Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Graf 1: Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave

BENCONT INVESTMENTS