17. 7. 2019

Bratislava zažíva vážny nedostatok nových bytov

Zdá sa, že obmedzenia NBS dopyt po bratislavských nehnuteľnostiach výrazne neobmedzili. Záujem o ne totiž v druhom štvrťroku vzrástol. Nové byty na trh uviedlo viacero projektov, do ponuky pribudlo takmer 500 bytov, pričom za ostatné tri štvrťroky sa ponuka rozšírila spolu len o 583 bytov. Analytici Bencont Investments tak evidujú na trhu najmenší počet voľných bytov za posledných 15 rokov.

Ku koncu júna evidovali v Benconte  na bratislavskom realitnom trhu 1930 voľných nových bytov v 104 projektoch. Z nich je 9 vypredaných na 100 % a ďalších 41 je vypredaných na viac ako 90 %.

Päť nových projektov po roku oživilo ponuku o takmer 500 bytov, čo je vzhľadom na pretrvávajúci dopyt veľmi málo,“ konštatuje Rudolf Bruchánik, analytik spoločnosti Benonct Invesmtent. „Hoci dopyt už nie je taký vysoký ako pred 2 či 3 rokmi, v pomere k voľným bytom hovoríme o vôbec najmenšej zásobe bytov za posledných 15 rokov,“ dodáva.

Predaj bytov tvoril v druhom štvrťroku spolu 824 bytov, čo je oproti začiatku roka nárast (669). Predávalo takmer 80 % projektov v ponuke, pričom len 12 projektov tvorilo cez 50 % predaja. Veľa z projektov predáva už len 1 – 2 byty štvrťročne, čo predstavuje fakticky len dopredaj. Rozhodujúcim faktorom tak bude rozšírenie ponuky o ďalšie nové projekty.


Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (2.Q 2019)

Obvod Počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH priemerná absolútna cena s DPH
BA I 234 75,73  3 499 €  225 591 €
BA II 495 70,50  2 958 €  209 346 €
BA III 459 69,43  3 354 €  212 364 €
BA IV 418 67,88  2 615 €  181 292 €
BA V 324 71,64  2 855 €  207 178 €
Spolu 1930 70,50  3 014 €  205 204 €


V druhom štvrťroku pokračovala priemerná cena bytov na bratislavskom realitnom trhu v raste, keď dosiahla 3014 €/m2 s DPH. Ide tak o medziročný rast na úrovni 9,38 %, no oproti prvému štvrťroku je to pokles, aj keď iba o 0,26 % (vôbec prvý medzištvrťročný pokles od konca roku 2014). Nové projekty prišli na trh s jednotkovo nižšou cenou, no jej zvyšovanie spôsobil predaj lacnejších bytov zo zostávajúcej staršej ponuky. V projektoch tak ostávajú tie jednotkovo drahšie a zároveň väčšie byty, ktoré si dlhšie hľadajú svojich záujemcov. Nových bytov pribudlo za ostatné 3 mesiace spolu 478, pričom ku koncu júna sa predala tretina z nich. Najviac z nich pribudlo v II. a III. okrese Bratislavy. Tieto projekty majú priemernú cenu necelých 2800 €/m2 a nad úrovňou priemeru sa pohybovali ceny len pri projekte Pod Vinicou v Novom meste.

Absolútna priemerná cena bytov sa dostala v druhom štvrťroku na úroveň 205 tisíc €, čo je medziročne o 10,3 % viac. Takto vyšší priemer ťahajú najmä drahé byty v užšom centre a pár ich pribudlo v nových projektoch, najmä v spomínanom projekte Pod Vinicou. Rast absolútnej ceny je spojený s rastom priemernej výmery bytov. Tá dosiahla 70,5 m2. To je medziročne viac o 3,66 % (resp. 2,5 m2). Rast nie je spôsobený len tým, že pribúdajú väčšie byty, ale najmä tým, že menšie byty sa do ponuky voľných ani nedostanú, a hneď sa vypredávajú. Priemerná výmera predaných bytov dosiahla takmer 65 m2 a medziročne zaznamenala až 8,17 % rast. Prvé 4 najpredávanejšie projekty, ktoré tvoria štvrtinu predaja, dosahovali priemernú výmeru predaných bytov na úrovni 55 m2. Dopyt tak zjavne aj pre absolútnu cenu akceptuje stále tie menšie byty z ponuky.

Pri predaji bol tradične najviac zastúpený segment 2-izbových bytov. Tie tvorili cez 45 % predaja a určovali aj vývoj na trhu. V tomto segmente dominovali projekty ako Kesselbauer, Omnia (novopridaný projekt) a BORY HOME. V segmente 3-izbových bytov tiež dominovali BORY HOME spolu s Cubicon Gardens – projekty s dostatočnou ponukou bytov. Novopridané projekty ako Omnia, Tillia, Pod Vinicou či Galvani home sa pričinili o 17 % predaja.


Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa izbovosti (2.Q 2019)

Počet izieb Počet Priemerná výmera Priemerná cena na m² s DPH Priemerná absolútna cena s DPH
1 105 35,49  2 979 €  105 759 €
2 373 51,95  2 935 €  149 673 €
3 250 76,43  2 675 €  203 913 €
4 85 109,57  2 891 €  312 636 €
5 11 178,93  3 855 €  701 008 €
Spolu 824 64,92  2 861 €  181 593 €


Priemerná cena bytov nám rastie už len v dôsledku zotrvania drahých bytov v ponuke z minulosti, keďže nové projekty s nadpriemernými cenami neprichádzajú,“ komentuje ceny bytov Bruchánik. „Zároveň z ponuky okamžite vypadávajú menšie a lacnejšie byty, ktoré sú cenovo najdostupnejšie. Vzhľadom na veľkosť súčasnej ponuky a stále pomerne slušný dopyt by musela prísť oveľa vyššia ponuka nových projektov na trh, aby sa zvýšila zásoba bytov na trhu. Dopyt je tak skôr držaní sa na nižších úrovniach pre slabú ponuku ako pre obmedzenia NBS zavedené už v minulom roku. Pozitívne pre pokračovanie nákupu nehnuteľnosti sú stále úrokové sadzby na minimách a rast mzdovej úrovne. S očakávanými zmenami v rámci hospodárstva v ďalších rokoch sa môže táto situácia zmeniť a môže dôjsť k zhoršeniu prístupu k financovaniu. V ďalších štvrťrokoch bude cena zrejme pozvoľne stále rásť, aj keď koncom roka sa rast môže medziročne pohybovať už len na úrovni 3 – 5 %,“ uzatvára.


Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave

BENCONT Group